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Verkehrslärm – wie wird der Immobilienwert beeinflusst? PDF Drucken
Sachverständigenbeiträge
 
Anne-Kathrin Borowski
Von der Industrie- und Handelskammer Dresden öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken / Schäden an Gebäuden

 
Lärm strapaziert nicht bloß die Nerven sondern kann gravierende Gesundheitsschäden hervorrufen. Besonders Herz und Kreislauf leiden unter Dauerkrach. „Wenn unsere Ergebnisse stimmen, dann ist der Lärm inzwischen nach dem Rauchen das Herzinfarktrisiko Nummer zwei“, sagte Dr. Hartmann vom Umweltbundesamt auf einem Symposium des Bundesumweltministeriums.
Die Mediziner haben das Problem erkannt, auch bei den Politikern trägt der Erkenntnisprozess erste Früchte. Dringenden Handlungsbedarf gegenüber dem Krach an Straßen, Schienen und Flughäfen sieht das Bundesumweltministerium. Hier wird als mittelfristiges Qualitätsziel eine Unterschreitung des 65 dB Wertes gesetzt.
Als praktischer Mess- und Rechenwert für die Kennzeichnung der Schallstärke wurde darum der Schalldruckpegel - meistens einfach Schallpegel genannt - eingeführt. Dieser Schallpegel stellt den logarithmischen Bezug der vorhandenen absoluten Schalldrücke zum Bezugsschalldruck bei der Hörschwelle des Menschen bezogen auf 1000 Hz dar. Die Größe des Schallpegels und aller Schallpegeldifferenzen wird in Dezibel (dB) angegeben. Damit ergibt sich ein praktischer Pegelbereich von 0 dB (Hörschwelle) bis 120 dB (Schmerzgrenze).
Versuche haben ergeben, dass eine exponentiale Steigerung des Schalldrucks im Hörempfinden als lineare Steigerung wahrgenommen wird. Durch die Anwendung eines logarithmischen Maßstabes für die exponentiale Steigerung des Schalldruckes und den Gebrauch des Schallpegels im linearen Maßstab wird also besser dem linearen Hörempfinden des Menschen entsprochen. In der Praxis bedeutet dies zum Beispiel, zwei gleichlaute Schallquellen werden zusammen nicht als doppelt so laut empfunden wie eine Schallquelle, sondern der Schallpegel erhöht sich nur um 3 dB. Diese zwei gleichlauten Schallquellen bringen also zwar eine Verdoppelung der Schallenergie, jedoch wird dies vom menschlichen Ohr nur bei leisen Geräuschen auch als doppelt so laut empfunden. Bei Schallpegeln über 50 dB ergibt erst eine Pegelzunahme um rund 10 dB eine Verdopplung des subjektiven Lautstärkeeindrucks.

Negative Einflüsse auf die Gesundheit sind jedoch nur eine Seite des Phänomens Verkehrslärm, die andere, uns Sachverständige für Verkehrswertermittlung betreffende Seite, ist der Einfluss des Lärmes auf den Verkehrswert von Immobilien.

Speziell zum Einfluss von Verkehrslärm auf den Bodenwert und auf den Verkehrswert von Eigentumswohnungen wurden in meinem Büro Untersuchungen gemacht.  Dabei wurden in Dresden Grundstücke an stark befahrenen Straßen mit vergleichbaren Grundstücken in benachbarten, aber weniger durch Verkehrslärm beeinträchtigen Gegenden verglichen.

Es stellte sich heraus, dass die durchschnittlichen Wertunterschiede 7 % betrugen. An stark befahrenen Straßen kann der Unterschied zu einer ansonsten vergleichbaren Wohnung aber noch deutlich höher sein. Um sich einen Überblick über in Dresden besonders durch Verkehrslärm belastete Straßenzüge zu verschaffen, empfiehlt sich ein Blick in die beim Umweltamt Dresden entstandenen Karten Straßenverkehrslärm (Tag  oder Nacht), die im Umweltatlas der Stadt enthalten sind. Hier sind  die besonders betroffenen Straßenzüge farblich hervorgehoben.

Ein Sachverständiger, der mit der  Ermittlung eines Verkehrswertes für ein solches durch Lärm belastetes Grundstück beauftragt wurde, wird diesen Einfluss immer berücksichtigen müssen.

Es empfiehlt sich deshalb, einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, also einen Sachverständigen, der seine besondere Sachkunde vor einem Prüfungsgremium der IHK nachweisen musste,  mit der Bewertung eines von Verkehrslärm beeinträchtigten Grundstückes zu beauftragen.

Der Landesverband Sachsen öffentlich bestellter und vereidigter sowie qualifizierter Sachverständiger e.V. hat sein neues Sachverständigenverzeichnis 2006 herausgegeben, in dem  wirkliche Fachleute zu finden sind. Einen schnellen Überblick erhalten Sie auch auf der Homepage des Landesverbandes unter www.lvssachsen.de.



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