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Zugewinnermittlung einer Immobilie wegen Ehescheidung PDF Drucken
 
Kai-Uwe Krell
Von der Industrie- und Handelskammer Südwestsachsen Chemnitz-Plauen-Zwickau öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken

 
Die Zahl der Ehescheidungen ist ungebrochen hoch, allein in Sachsen werden jährlich schätzungsweise 9.000 Ehen geschieden. Groß ist entsprechend auch die Anzahl der Grundstücke, für die deshalb eine Vermögensauseinandersetzung notwendig wird. Der in der Praxis übliche Standardfall einer Ehe ist dabei der einer Zugewinngemeinschaft, der nachfolgend näher beleuchtet werden soll. Insbesondere die zu DDR-Zeiten geschlossenen Ehen wurden durch den Einigungsvertrag i. d. R. in eine Zugewinngemeinschaft überführt. Wurde während der Ehe ein Grundstück erworben und bebaut ist der Fall einfach - bei Scheidung steht jedem Partner die Hälfte des Grundstückswertes zu.  Hat ein Partner aber bereits eine Immobilie in die Ehe mit eingebracht, ist bei Scheidung nur die Wertsteigerung des Grundstücks - der sogenannte Zugewinn - auszugleichen. Um die Höhe des Zugewinns entbrennt oft ein erbitterter Streit.

Zunächst ist festzustellen, dass es für den Zugewinn 2 Stichtage zu berücksichtigen gilt - den Zeitpunkt der Eheschließung (Stichtag für das Anfangsvermögen) und den Zeitpunkt der Beendigung des Güterstandes - i. d. R. der Tag der Rechtsanhängigkeit des Scheidungsantrages (Stichtag für das Endvermögen). Eine Besonderheit besteht dabei bezüglich des 1. Stichtages in den neuen Bundesländern für die zu DDR-Zeiten geschlossenen Ehen. Hier gilt der 03.10.1990, der Tag des Beitritts der DDR zur BRD lt. Einigungsvertrag, als Beginn des gesetzlichen Güterstandes der Zugewinngemeinschaft. Der weitere Verfahrensweg erscheint zunächst simpel - es wird der jeweilige Verkehrs- bzw. Marktwert der Immobilie zu den beiden vorgenannten Stichtagen ermittelt, die Differenz zwischen dem 2. und 1. Stichtag wäre somit der Zugewinn.

In der Praxis lässt sich dabei immer wieder beobachten, dass sich die Beteiligten von der zumeist irrigen Annahme leiten lassen, dass der Zugewinn dabei zwangsläufig in etwa der Summe der während der Ehe getätigten Investitionen entsprechen müsste. An Hand von Rechnungen und Belegen ist meistens dann auch sehr schnell eine entsprechende Zahl in den Raum gestellt. Zwar sind die Rechnungen für den mit der Wertermittlung beauftragten Sachverständigen ein wichtiger Anhaltspunkt dafür, wann und in welchem Umfang Wertsteigerungen am Haus stattgefunden haben. Für sich allein sind die Rechnungen jedoch nicht ausreichend, zumal sie nicht selten auch Kosten für (nicht unmittelbar wertsteigernde) "Schönheitsreparaturen" bzw. Instandhaltungen beinhalten.

Vor allem ist zu beachten, dass die oft unterschiedliche Situation auf dem Immobilienmarkt zu den Stichtagen bei der Wertermittlung mit berücksichtigt werden muss. Besonders Anfang / Mitte der 90-er Jahre waren in den neuen Ländern die Bau- und Grundstückspreise noch relativ hoch und der Markt entsprechend optimistisch. Wichtig ist auch der Hinweis, dass jede Bebauung einem Altersverschleiß unterliegt. Der Wertverfall auf Grund Alterung ist zwar nicht mit dem von Autos u. ä. vergleichbar, dennoch wird der Einfluss hieraus oft unterschätzt. Wurden während einer Ehe nur wenige tatsächlich wertsteigernde Investitionen getätigt, so können diese oft allein durch die Alterswertminderung schnell "aufgezehrt" sein.

Sollte zwischen 2. und 1. Stichtag dennoch eine deutlich positive Wertdifferenz vorhanden sein, so muss dies trotzdem nicht allein aus während der Ehe vorgenommenen Wertsteigerungen resultieren, sondern kann auch die Folge der Inflationsentwicklung sein. Folglich muss diese - nur scheinbare - Wertsteigerung bei der Ermittlung des "realen" Zugewinns noch herausgerechnet werden. Dies erfolgt i. d. R. mit Hilfe des vom Statistischen Bundesamt herausgegebenen Verbraucherpreisindex (vormals Lebenshaltungskostenindex). Der Zugewinn kann letztlich dann erheblich geringer sein, als es die Verkehrswerte zu den Stichtagen zunächst vermuten lassen.

In der Praxis enden viele Fälle mit der Erkenntnis, dass ein realer Zugewinn der Immobilie gar nicht vorhanden ist. Bei einer erforderlichen Vermögensauseinandersetzung wegen Ehescheidung ist folglich ein sachlich nüchterner Blick auf diese Thematik geboten. Auch ist zu empfehlen, dass sich (schon allein aus Kostengründen) beide Seiten anstelle von zwei „Partei“-Gutachtern mit Hilfe ihrer Rechtsbeistände auf einen "neutralen" Sachverständigen einigen. Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige sind darauf vereidigt, unabhängig und unparteiisch zu handeln. Hilfe bei der Suche nach ihnen bietet hier insbesondere der Landesverband Sachsen öffentlich bestellter und vereidigter sowie qualifizierter Sachverständiger e.V. mit seinem Mitgliederverzeichnis, abrufbar u. a. unter der Internetadresse www.lvssachsen.de.